Riviera de São Lourenço: o que é, onde fica e como funciona (guia 2026)

A Riviera de São Lourenço não é uma cidade nem um condomínio fechado: é um bairro aberto e planejado de Bertioga (SP), a 120 km da capital, no km 212 da Rio-Santos. Pela lei estadual, Bertioga faz parte da Região Metropolitana da Baixada Santista; como faz divisa com São Sebastião, que já pertence ao Litoral Norte oficial, a Riviera às vezes é chamada de litoral norte.

Este guia separa o que é fato oficial sobre a Riviera do que muda no dia a dia de quem compra, aluga ou passa a temporada, e traz os números dos imóveis publicados pela Matias Riviera, que atua no bairro desde 1990.

Onde fica e como se chega

Segundo a descrição do projeto no site oficial, a Riviera ocupa uma faixa de Bertioga cercada pela Praia de São Lourenço, pela Rodovia Rio-Santos e pelos bairros Jardim São Lourenço e Indaiá. A distância informada até a cidade de São Paulo é de 120 km.

O mapa de acesso publicado no mesmo site mostra dois caminhos a partir da capital:

• Pela Mogi-Bertioga, que desce a serra a partir de Mogi das Cruzes e encontra a Rio-Santos já perto da Riviera.
• Pelo sistema Anchieta-Imigrantes, até a região de Santos e Guarujá, seguindo pela Rio-Santos até Bertioga.

Desde 1º de novembro de 2025, a Mogi-Bertioga tem pedágio eletrônico no sistema free flow, sem cabine. O pórtico fica no km 92, já em Bertioga. Quem tem TAG tem 5% de desconto; quem não tem, até 30 dias corridos para pagar. A rodovia faz parte do Lote Litoral Paulista, concedido por 30 anos à Concessionária Novo Litoral, com obras previstas que incluem duplicações.

Para quem vem de ônibus, a página de transporte do site oficial traz os contatos das empresas de ônibus, incluindo os circulares da Viação Bertioga.

Bairro planejado, não condomínio fechado: o que é aberto e o que é privativo

A Riviera é um loteamento aprovado em 1979 e implantado desde então por uma única empresa, a Sobloco Construtora. O site oficial a define como bairro aberto e 100% planejado, integrado à malha viária de Bertioga, com zoneamento próprio: zonas residenciais, comerciais e de serviços, cada uma com taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento definidos.

Na prática, isso se traduz em três camadas:

• O bairro é aberto. Ruas e avenidas fazem parte da malha viária do município.
• A praia é pública. Pela Lei federal 7.661/1988, as praias são bens públicos de uso comum do povo, com acesso livre e franco garantido.
• O condomínio é privativo. Dentro de cada edifício ou conjunto de casas, portaria, lazer, regras para animais e locação seguem a convenção e o regimento interno do condomínio.

A terceira camada ganhou peso em 2026. Em 07/05/2026, a Segunda Seção do STJ decidiu, por maioria, que o uso do imóvel para estadias curtas com exploração econômica reiterada ou profissional descaracteriza a destinação residencial do condomínio e depende de aprovação de 2/3 dos condôminos em assembleia. Em maio, o tribunal também afetou o Tema 1.443 ao rito dos recursos repetitivos, suspendeu os processos sobre o assunto no país e ainda vai decidir se a cláusula de "uso residencial" da convenção basta para impedir a locação por plataforma. Para quem pensa em temporada, a convenção do prédio passou a ser parte da análise do imóvel.

Há também infraestrutura própria: segundo a Sobloco, a Riviera tem sistema próprio de captação e tratamento de água e de coleta e tratamento de esgoto.

Litoral norte ou Baixada Santista?

As duas leituras têm base. Na divisão oficial do Estado, Bertioga pertence à Baixada Santista: a Lei Complementar estadual 815/1996 criou a Região Metropolitana da Baixada Santista com nove municípios, Bertioga, Cubatão, Guarujá, Itanhaém, Mongaguá, Peruíbe, Praia Grande, Santos e São Vicente.

No mapa, Bertioga faz divisa com São Sebastião, que integra a Região Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte (Lei Complementar estadual 1.166/2012). Por isso a Riviera às vezes é chamada de litoral norte. Para quem compra ou aluga, a diferença é de classificação.

Os 33 módulos, em três faixas

A Riviera é dividida em 33 módulos, que funcionam como bairros dentro do bairro. O mapa do projeto publicado no site oficial mostra uma organização em três faixas paralelas ao mar:

1. Faixa da praia, módulos 1 a 8. Ficam entre a Praia de São Lourenço e a primeira avenida paralela ao mar. Dos 1.040 imóveis publicados pela Matias Riviera com módulo informado em 20/10/2026, 806 estão nesta faixa. Veja os módulos 2, 5 e 6.
2. Faixa intermediária, módulos 10 a 22. No miolo dela fica a área verde do campo de golfe, cercada pelos módulos 11, 12, 15, 16 e 17, e no eixo central fica o centro comercial, ao lado dos módulos 12, 17 e 18. Veja o módulo 18.
3. Faixa da Rio-Santos, módulos 23 a 33. Concentra áreas institucionais e o centro cívico-cultural. Veja o módulo 30.

O módulo 9 aparece no mapa na extremidade do bairro, junto ao canal.

O módulo pesa no preço, na distância da praia e no tipo de imóvel. Por isso cada módulo em que a Matias tem imóveis publicados tem página própria, com a contagem e a faixa de preço, a partir da página da Riviera; a mediana de preço de cada módulo está em Quanto custa um imóvel na Riviera de São Lourenço.

Quantos imóveis e quantos habitantes em Bertioga

O projeto. Segundo a Sobloco, a Riviera tem 8.849.164,64 m², 33 módulos e mais de 12 mil unidades habitacionais, entre casas e apartamentos. Ocupa 1,8% do território de Bertioga e responde por cerca de 50% da arrecadação de IPTU do município, segundo a própria empresa.

Os moradores. Bertioga tinha 64.188 habitantes no Censo 2022, e a estimativa do IBGE para 2025 é de 67.436. A conta é de população residente: não inclui quem só passa a temporada.

A carteira. Em 20/10/2026, a Matias Riviera tinha 1.041 imóveis publicados na Riviera de São Lourenço, com imóveis em 20 dos 33 módulos:

• À venda: 369 imóveis, de R$ 1,05 milhão a R$ 40 milhões. O preço pedido mediano é de R$ 3,92 milhões nos apartamentos (235 com valor publicado) e de R$ 6,3 milhões nas casas (129).
• Locação anual: 192 imóveis, de R$ 5.500 a R$ 65.000 por mês, com mediana de R$ 16.000 por mês nos apartamentos (149).
• Temporada: 639 imóveis, com diárias e regras na página de cada um.

Um mesmo imóvel pode estar em mais de uma finalidade. Os valores são preços pedidos nos anúncios, não preços de fechamento, e mudam com a carteira: servem para localizar faixas, não para projetar valorização. Os números do mês, por módulo, ficam em Quanto custa um imóvel na Riviera de São Lourenço.

Hospital, serviços, telefone e energia

Segundo o site oficial, a Riviera tem shopping center, centro comercial e de serviços, hipermercado, restaurantes, escolas, atendimento médico e odontológico, flats e hotéis, clube hípico, complexo de tênis e clube de golfe.

Saúde. A página de serviços médicos do site oficial lista atendimento particular dentro do bairro, com plantão concentrado nos fins de semana, e o Pronto Socorro Municipal de Bertioga. Fora da Riviera, Bertioga tem hospital: o Hospital Municipal de Bertioga, registrado no CNES do Ministério da Saúde como hospital geral de gestão municipal, aberto 24 horas, na Vila Itapanhaú. Horários e serviços mudam: confirme antes de contar com eles.

Telefone. O DDD de Bertioga é 13, o mesmo de Santos, segundo a tabela de códigos nacionais da Anatel.

Energia. A distribuidora de Bertioga é a Neoenergia Elektro (na ANEEL, registrada como Elektro). A ANEEL registra para o município a tensão nominal 220/127 V e, como segunda opção, 230/115 V. Na prática, o mesmo imóvel pode ter tomadas de 127 V e de 220 V: confira a identificação da tomada antes de ligar um aparelho.

Próximo passo

Quem pensa em comprar começa pelo uso: temporada, moradia ou segunda residência. Depois vem o módulo, e só então o imóvel. Conte à equipe o que procura, com módulo, tipo e faixa de valor, e receba uma seleção da carteira, inclusive imóveis que ainda não estão no site: Encomendar meu imóvel. Para começar sozinho, Ver imóveis à venda; o atendimento também é feito pelo WhatsApp 13 3316-6732.

Encomendar meu imóvelVer imóveis à vendaWhatsApp 13 3316-6732

Perguntas frequentes

A Riviera de São Lourenço é uma cidade?

Não. É um bairro de Bertioga (SP), planejado e implantado pela Sobloco desde 1979.

A Riviera de São Lourenço é litoral norte?

Pela divisão oficial, Bertioga é Baixada Santista (Lei Complementar estadual 815/1996). Como faz divisa com São Sebastião, primeiro município do Litoral Norte oficial para quem vem de Santos, a Riviera às vezes é chamada de litoral norte.

A Riviera de São Lourenço é um condomínio fechado?

Não. O site oficial a define como bairro aberto, integrado à malha viária de Bertioga. Muitos edifícios e conjuntos de casas dentro dela têm portaria e regras próprias.

A Riviera de São Lourenço é aberta ao público?

O bairro é aberto e a praia é pública: pela Lei federal 7.661/1988, o acesso às praias é livre. As áreas internas de cada condomínio são privativas.

Quantos imóveis tem na Riviera de São Lourenço?

São mais de 12 mil unidades habitacionais, entre casas e apartamentos, segundo a Sobloco. A Matias Riviera tinha 1.041 imóveis publicados na Riviera em 20/10/2026.

Tem hospital na Riviera de São Lourenço?

Dentro do bairro, o site oficial lista atendimento médico particular. O hospital fica em Bertioga, fora da Riviera: o Hospital Municipal de Bertioga, hospital geral aberto 24 horas, segundo o CNES.

Qual o DDD da Riviera de São Lourenço?

É 13, o DDD de Bertioga, segundo a Anatel.

A voltagem na Riviera é 110 ou 220?

A ANEEL registra para Bertioga a tensão nominal 220/127 V, com 230/115 V como segunda opção. Um mesmo imóvel pode ter tomadas de 127 V e de 220 V; confira antes de ligar o aparelho.

Fontes

• Sobloco, projeto Riviera de São Lourenço: área, 33 módulos, unidades habitacionais, 1,8% do território, IPTU, saneamento próprio. Página sem data, consultada em 07/10/2026.
• Site oficial da Riviera de São Lourenço, O Projeto e mapas: bairro aberto, 120 km, km 212, limites, loteamento de 1979, zoneamento, serviços, Master Plan com os 33 módulos e mapa de acesso. Consultado em 07/10/2026.
• Site oficial da Riviera, serviços médicos. Consultado em 07/10/2026.
• Site oficial da Riviera, transporte. Consultado em 07/10/2026.
• Lei Complementar estadual 815/1996, Assembleia Legislativa de SP. Lei de 30/07/1996, consultada em 07/10/2026.
• Lei Complementar estadual 1.166/2012, Assembleia Legislativa de SP: cria a Região Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte, com São Sebastião entre os municípios. Lei de 09/01/2012, consultada em 07/10/2026.
• Lei federal 7.661/1988, art. 10, Planalto. Lei de 16/05/1988, consultada em 07/10/2026.
• CNES, Ministério da Saúde, ficha do Hospital Municipal de Bertioga (CNES 2083272): hospital geral, gestão municipal, sempre aberto. Última atualização nacional em 21/09/2026, consultada em 07/10/2026.
• Anatel, dados abertos do Plano Geral de Códigos Nacionais: Bertioga e Santos com código nacional 13. Arquivo atualizado em 09/04/2019, consultado em 07/10/2026.
• ANEEL, tensões nominais por município, Bertioga: distribuidora Elektro (Neoenergia Elektro), tensão nominal 1 de 220/127 V e tensão nominal 2 de 230/115 V. Página sem data, consultada em 07/10/2026.
• IBGE, Censo 2022, tabela 4709 e estimativas de população, tabela 6579. Consulta em 07/10/2026.
• Concessionária Novo Litoral, início do pedágio eletrônico em 1º de novembro: pórtico da Mogi-Bertioga em Bertioga, 5% de desconto com TAG, 30 dias corridos para pagar. 29/10/2025, consultada em 07/10/2026.
• Concessionária Novo Litoral, pedágio eletrônico: Pórtico 03 no km 092+740 da SP-098, em Bertioga. Consultada em 07/10/2026.
• Concessionária Novo Litoral, início da concessão: Lote Litoral Paulista transferido pela ARTESP, prazo de 30 anos, duplicações previstas. 31/10/2024, consultada em 07/10/2026.
• STJ, Segunda Seção: oferta de imóvel em plataformas como Airbnb exige aprovação do condomínio. 07/05/2026.
• STJ, Informativo de Jurisprudência 889, REsp 2.121.055-MG: julgado por maioria em 07/05/2026. Publicado em 19/05/2026.
• STJ, Tema Repetitivo 1.443: afetação em sessão eletrônica de 20 a 26/05/2026, suspensão dos processos, sem julgamento. Consultado em 07/10/2026.
• Matias Riviera, Riviera de São Lourenço, páginas de módulo e preços da carteira: imóveis publicados pela Matias Riviera em 20/10/2026.

Rodrigo Matias — Especialista em Investimentos Imobiliários Premium. Matias Riviera · CRECI 11235-J.